בעלי נכסים פרטיים, מסחריים, או נכסים מניבים מתמודדים עם אתגרים לא פשוטים בניהול השוטף בשלל תחומים – מהתחזוקה וטיפוח הנכס, דרך סינון וניהול שוכרים ודמי שכירות, ועד לתמחור נכון ומקסום תשואת הנכס. עם כל האתגרים הללו אפשר להתמודד בהצלחה ובקלות בעזרת חברה מקצועית לניהול נכסים. אך מה בדיוק עושה חברת ניהול נכסים בישראל? למה כדאי לשכור את שירותיה? אילו שירותים היא מספקת וכיצד לבחור את החברה הנכונה לניהול הנכס שלכם?

החשיבות של ניהול נכסים מקצועי בישראל

בישראל קיימים סוגים שונים של חברות ניהול:

יש את מה שמוכר בתור "חברת אחזקה" שאחראית בעיקר על תחזוקה שוטפת וניקיון של הנכס ויש את מה שנקרא "חברה לניהול נכסים".

ניהול נכסים הוא הרבה מעבר לתחזוקה שוטפת. בימינו חברות ניהול נכסים בישראל עוסקות בשלל תחומים ומעניקות ללקוחות יתרונות רבים ומגוונים בעזרת אנשי מקצוע ומומחים בתחומים השונים:

ניהול תהליכי השכרה ושוכרים

בין אם אתם בעלים של נכס מסחרי או נכס למגורים, אתם צריכים לנהל את הנכס, כמו עסק לכל דבר:

• לאתר שוכרים מתאימים ואמינים
• לתמחר נכון את הנכס כדי שתוכלו להתחיל להרוויח עליו תוך זמן קצר וללא עיכובים
• לקבל את הסכום המקסימלי שניתן
• לנהל את תהליכי הגביה והתנהלות כללית מול השוכרים

כל זה עשוי לכלול בדיקות מקיפות של השוכרים בהיבט המשפטי (בדיקת רקע פלילי) והכלכלי (יכולת עמידה בדמי השכירות), כמו גם ליווי משפטי מקצועי לכל אורך הדרך, כולל:

עריכת חוזה שכירות מקיף ומקצועי, בטחונות וערבונות, המעניקים לכם הגנה אופטימלית כבעלי הנכס ועוד.

תחזוקת נכסים

חברה מקצועית לניהול נכסים מקצועית מסייעת לכם לייעל את השירות לשוכרים, לשמור על תקינות הנכס ועל מצב תחזוקה אופטימלי, תוך הוזלת עלויות, חיסכון בזמן ובחירת בעלי מקצוע איכותיים. אתם לא צריכים לחפש בעצמכם פתרונות תחזוקה ובעלי מקצוע כדי לתקן תקלות ונזקים שונים למבנה, לפקח על בעלי המקצוע ולבדוק את איכות הביצוע.

יתרה מכך – אתם יכולים להיות רגועים בידיעה שיש מאחוריכם חברה מקצועית, שדואגת לתחזוקה שוטפת של הנכס, כולל תחזוקה מונעת וכמובן תחזוקת שבר במידת הצורך, שיודעת לפקח על בעלי מקצוע ועל איכות העבודה, להבטיח לכם ביצוע אופטימלי ואף לצמצם הוצאות על בעלי מקצוע ותיקונים בעזרת כוח קניה גדול, הבנה מקצועית בתחום ופיקוח מקצועי על ביצוע העבודות.

למקסם את התשואה מהנכס

חברת ניהול נכסים מסייעת לכם בעקיפין ובמישרין למקסם את התשואה מהנכס בדרכים שונות:

• תחזוקה מונעת ותחזוקת שבר – הנכס שלכם תמיד במצב טוב, מתוחזק, יציב ומטופח.
• סינון שוכרים – בחירה נכונה של שוכרים וסינון שוכרים בעייתיים, לצד תמחור נכון של הנכס מאפשרת לכם לקבל את הסכום האופטימלי האפשרי וליהנות משקט נפשי.
• שיווק ופרסום – יכולות השיווק והפרסום של חברת ניהול נכסים הן משמעותיות יותר מאשר של חברות תיווך או מתווכים פרטיים ולכן קל יותר לאתר שוכרים איכותיים ולהגדיל את התשואה.
• חיסכון בעלויות – אתם מוציאים פחות על בעלי מקצוע, חוסכים לעצמכם זמן ומצמצמים הוצאות על טעויות מיותרות בניהול הנכס.
• יוקרה – כאשר הנכס שלכם מנוהל בצורה מקצועית, זה מוסיף לו יוקרה ולכן גם מאפשר לכם לקבוע דמי שכירות גבוהים יותר.
• מניפולציות רגשיות – השוכרים יעמדו בכללים מסויימים שייקבעו עם חברת הניהול ולא יוכלו לנצל את טוב לבכם כדי לדחות תשלומי שכירות, לבצע תיקונים על חשבונכם וכדומה.

קריטריונים חשובים לבחירת חברת ניהול נכסים

לפני שאתם ניגשים לבחור חברה לניהול נכסים, חשוב להכיר את הקריטריונים השונים שכדאי לבדוק בין החברות השונות:

ניסיון מקצועי

חברה עם ניסיון רב יכולה לתת מענה מקיף יותר, מקצועי יותר ואף להוזיל עלויות של שירותים חיצוניים, בעלי מקצוע וחומרי גלם במידה טובה יותר.  לכן כדאי לבדוק: כמה זמן החברה פועלת? האם יש לחברה ניסיון עם נכסים דומים? האם יש לה הצלחות מוכחות ורשימת ממליצים או דוגמאות לניהול מוצלח?

סוגי שירותים

חברות ניהול נכסים עשויות להציע מגוון שונה של שירותים. יש חברות שמתמקדות בגביית דמי שכירות וניהול תחזוקה שוטפת ולעומתן יש חברות שמעניקות גם ליווי משפטי, סינון שוכרים, תחזוקה מונעת של הנכס ועוד. חשוב לבחור חברה שיש לה את מעטפת השירותים הרחבה ביותר בהתאם לסוג הנכס והצרכים שלכם, בין אם מדובר על נכס פרטי או מסחרי.

זמינות

חברה מקצועית לניהול נכסים צריכה להיות זמינה עבורכם ועבור השוכרים 24/7. בין אם יש פיצוץ בצינור באמצע הלילה, בעיה בחשמל וכל עניין אחר. רמת זמינות גבוהה היא פרמטר חשוב – בעיקר במצבי חירום שעשויים להתעורר, ולכן רצוי לבדוק מראש שיש לכם למי לפנות בכל שעה ובכל יום, שחברת הניהול מעסיקה בעלי מקצוע זמינים ואיכותיים באזור שלכם ושבעלי המקצוע זמינים לתת מענה מהיר לפי הצורך.

שקיפות ואמינות

שקיפות בניהול הנכס היא בעלת חשיבות קריטית. בדקו אם החברה מספקת לכם: דוחות חודשיים של הוצאות והכנסות, גישה מלאה למידע פיננסי וחשבונות בנק, דיווחים שוטפים על בחירת בעלי מקצוע ועלויות פרויקטים, ניהול עבודות תחזוקה ושיפוצים, קצב התקדמות פרויקטים שונים בנכס ועוד.

עלויות ואופן התשלום

מטבע הדברים, מומלץ לבצע השוואה בין הצעות מחיר של חברות ניהול שונות. עם זאת שימו לב שאתם בודקים מה כוללת כל הצעת מחיר. הצעות מחיר נמוכות לעיתים קרובות משקפות מגוון מצומצם של שירותים או רמה נמוכה יותר של זמינות ולכן רצוי לוודא בדיוק מה אתם מקבלים, נוסף על בדיקת המחיר עצמו.

בנוסף, חברות ניהול גובות דמי ניהול בשיטות שונות: למשל יש חברות שגובות דמי ניהול באחוזים מתוך גובה השכירות לעומת חברות שגובות דמי ניהול קבועים, כאשר שיטות שונות לחישוב דמי הניהול עשויות להשפיע על הגישה של חברת הניהול באשר להעלאת דמי השכירות, או רמת הניהול.

עלות מול תועלת – האם השירות משפר את התשואה?

מגוון השירותים שאתם מקבלים תחת קורת גג אחת, איכות השירותים ורמת המקצועיות של החברה יכולים להשפיע ישירות על ערך הנכסים. כך גם המוניטין של חברת הניהול וכמובן רמת הניסיון של החברה, יכולת מקצועית מוכחת בשיווק, סינון שוכרים ועוד.

בדקו האם ועד כמה חברת הניהול שאתם בוחרים יכולה לשפר את התשואה שלכם מהנכס באמצעות סינון וניהול נכון של השוכרים, תמחור נכון של הנכס, תחזוקה שוטפת, מענה מהיר, טיפוח הנכס ועוד.

ליווי משפטי ורגולטורי

במקרים רבים קיימת חשיבות גבוהה לניהול משפטי מקצועי ומדויק, המתייחס לתקנות, חקיקה ורגולציות בתחום הנדל"ן בישראל. בחרו חברה שיכולה להעניק לכם ליווי משפטי מקצועי גם בנושאים כמו חוזי שכירות, טיפול במיסים, זכויות שוכר ומשכיר ועוד.

ודאו שהחברה יכולה לתת לכם מענה במקרים משפטיים מורכבים, לחסוך לכם את עוגמת הנפש ואת ההתמודדות, לדוגמא: איך מחליטים מי אחראי ומתי על תיקון ליקויים בנכס – השוכר או הבעלים? איך מוודאים שהשוכרים אכן יעמדו במחויבות שלכם לתקן ליקויים שנמצאים באחריותם? מה עושים אם השוכרים מפגרים בתשלום, פוגעים בשלמות הנכס או עושים בו שימוש שאינו מותר לפי החוזה? מה קורה אם תחליטו למכור את הנכס בזמן שיש בו שוכרים שחתמתם איתם על חוזה? זהו רק חלק קטן מתוך מאות דוגמאות למקרים שבהם חברה מקצועית לניהול נכסים עם מחלקה משפטית מעודכנת יכולה לפתור עבורכם.

חברת ניהול קטנה או גדולה – יתרונות וחסרונות

אין ספק כי בין אם תבחרו חברת ניהול קטנה או גדולה ומבוססת, תקבלו בכל אחד מהמקרים יתרונות וחסרונות שונים. חברת ניהול גדולה – לרוב מגיעה עם הרבה יותר ניסיון, מערך שירותים מקיף, כולל מענה לקוחות זמין יותר, מגוון רחב של בעלי מקצוע מנוסים, מחלקה משפטית מקצועית ומגוון תשתיות טכנולוגיות העומדות לרשותה.

עם זאת, לעיתים בחברות גדולות יש פחות אפשרות לתת ללקוח חווית שירות אישית ולעיתים גם מחיר השירות גבוה יותר – בהתאם להיקף ומגוון השירותים.

חברת ניהול קטנה – לרוב חברות ניהול נכסים קטנות יכולות להרשות לעצמן להעניק ללקוחות שירות אישי יותר ולהתנהל במידה רבה יותר של גמישות.

עם זאת, חברה קטנה תלויה באדם אחד או שניים ולכן הזמינות הרבה יותר נמוכה. יש לחברות קטנות מאגר קטן יותר של בעלי מקצוע, כוח קנייני קטן יותר ועוד.

הדבר נכון גם לגבי ניסיון – חברות קטנות בדרך כלל מגיעות עם הרבה פחות ניסיון במתן פתרונות למצבים מורכבים, ליווי משפטי מסודר ובעלי מקצוע אמינים.

שאלות מפתח לשאול חברת ניהול נכסים

דרך פשוטה ומעשית לבדוק את היכולות של חברת הניהול שלכם, את מגוון הפתרונות שיש לה להציע ואת רמת המקצועיות שלה היא לשאול שאלות קונקרטיות, בנושאים נפוצים שיכולים לעלות לאורך תקופת ניהול הנכס. למשל:

• "איך אתם מתמודדים עם שוכרים בעייתיים?"
• "האם אתם נותנים ליווי לעריכת חוזים?"
• "איך אתם בודקים את הרקע של השוכרים?"
• "כמה נכסים אתם מנהלים כיום?"
• "מה כוללים דמי הניהול שלכם?"
• "האם יש לכם שירותי חירום במקרה של בעיה פתאומית בנכס?"
• "האם יש לכם בעלי מקצוע זמינים באזור שלנו לתיקונים דחופים?"
• "איך אתם שומרים על שקיפות עם בעלי הנכסים? האם יש לכם אפליקציה ייעודית? האם אתם שולחים דוחות כל חודש?"

התשובות שתקבלו יספקו לכם מידע רב על היכולות של החברה, וגם יתנו לכם מושג על רמת המקצועיות, הניסיון והביטחון של הנהלת החברה בתהליכי העבודה, כמו גם על סגנון השירות והיחס ללקוח.

כיצד להימנע מטעויות נפוצות בבחירת חברה לניהול נכסים

1. לא לבחור חברת ניהול רק לפי המחיר! כאמור – מחיר נמוך עשוי להעיד על מגוון מצומצם של שירותים, על רמת זמינות נמוכה או על חוסר ניסיון של חברת הניהול. בדקו מה כוללת הצעת המחיר ורק אז החליטו אם המחיר באמת משתלם.

2. בדקו היטב את החוזה – חוזה עם חברת ניהול עשוי להיות כובל ולכן חשוב לוודא מראש שאתם מקבלים את מה שאתם צריכים ומצפים לקבל, שיש למי לפנות במקרה של בעיה ועוד.

3. בחרו חברה עם ניסיון והמלצות – חברה ללא ניסיון והמלצות היא חתול בשק. אתם עלולים למצוא עצמכם עם "חברת ניהול" שאין לה מושג בניהול, או יכולות מקצועיות מתאימות ואף להיקלע לתסבוכת משפטית.

לבחור חברת ניהול – כך עושים את זה נכון וחכם

זכרו כי חשוב לבדוק היטב אם החברה שפניתם אליה מנוסה בניהול נכסים עם המאפיינים של הנכס שלכם (למשל מסחרי או פרטי, בניין מגורים או בית יוקרה פרטי), אם יש לה מגוון שירותים רלוונטי עבורכם, כולל מתן ליווי משפטי וסינון שוכרים.

חפשו המלצות אמינות על שירותי החברה ובדקו היטב את החוזה לפני שאתם חותמים עליו – אל תבחרו רק לפי המחיר, אלא לפי איכות ומגוון השירותים שאתם מקבלים מהחברה.

קבעו פגישות עם מספר חברות לניהול נכסים ובצעו השוואה מושכלת כדי להיות בטוחים שאתם בוחרים נכון. אחת מהן חייבת להיות Conbiz Management. צרו איתנו קשר כאן.